Bestyrelsens beretning

A/B Magasingården 2016-2017

Formanden startede med at velkommen til de nye andelshavere: Nina og Johan. Derudover er Lis flyttet internt.

Det er godt, at dem som ønsker at flytte for at få mere plads eller andet, kan få solgt deres andele og komme videre. Der er yderligere solgt en andel pr. 1/7, så vi siger snart farvel til Camilla og Martin. Og derudover er der et par andel til salg.

Et større salg fik forrige år bestyrelsen til at åbne for at tilmelde sig en interesseliste. Det er ikke en venteliste i vedtægternes forstand - og der er nu fem på interesseliste. Erfaringerne viser at det er en god ide, at holde det som en interesselisten. Camilla og Martins fik ikke solgt deres andel ad denne vej, men via en ejendomsmægler.

Vi også i løbet af i år fra de andelshavere, som har forsøgt at sælge, hørt om interesserede, som har haft problemer med at få deres bank til at acceptere vores andelsforening som solid. Det synes at være en kombination af dårligt arbejde og bankernes almindelig måske lidt overdrevne forsigtighed. Det er helt forkert, at vi står over for en fordyrende lånefornyelse. Renten skal stige alvorligt meget for at vores næste konvertering i 2020 ikke kommer til at indebærer et rentefald for os. Og vores sidste refinansiering af den anden halvdel er meget langsigtet og indeholder væsentlige afdrag.

Vores administrator har været i dialog med Dansk Bank. Det viser sig at denne og sikkert også andre banker vælger at være mere pessimistiske end de valuarer, som vi har til at vurdere ejendommen. Så når en bank vurderer vores ejendom til at være væsentligt mindre værd end valuaren, så hjælper det ikke så meget, at bestyrelsens forslag til andelskrone ligger under det formelt mulige.

Ind i mellem kan man godt gå den tanke, at nogle banker vælger en dårlig undskyldning for ikke at yde lån. Det er naturligvis nemmere at skyde skylden på en angivelig dårlig økonomi i en andelsforening end at stå inde for, at banken ikke tror på en persons tilbagebetalingstroværdighed.

Vi har skiftet vurderingsmand efter utilfredshed med nogle af vurderingerne. Der har også været ytret utilfredshed med de nye, hvorfor to fra bestyrelsen har haft et møde med firmaet og fået afstemt forventningerne. Vi drøftede på sidste generalforsamling et obligatorisk VVS og el-tjek som vedtægtsændringsforslag uden at det blev godkendt. Mødet med vurderingsfirmaet har ledt til et andet og mindre indgribende forslag, nemlig at der skal et el henholdsvis VVS tjek til, hvis der er installationer, hvor der ikke foreliggende regninger fra autoriserede installatører – det kommer vi til under forslag.

Storskrald

Storskraldeordningen hver anden måned i grundejerforeningens regi fungerer stort set. Det har dog været nødvendigt med låsning af containerne. Og der er også til tider problemer med sorteringen. Så der kan kun opfordres til bruge ordningen på en ordentlig måde.

P-forbud Gl. Byvej ud for P-plads

Vi har haft et problem med store biler lige foran udkørsel fra p-plads. Vi sendte et forslag til Hvidovre Kommune med fotodokumentation. Magasingården tog initiativ til et møde med Hvidovre Kommune sammen med A/B Artillerimagasinet og grundejerforeningen. Her blev aftalt to initiativer: gule prikker som understøttelse af P-forbud på den anden siden af Gl. Byvej samt en henvendelse fra kommunen til firmaet, hvor en stor varevogn ofte var parkeret lige foran udkørslen. Begge initiativer har båret frugt, så nu har vi en mere sikker udkørsel fra p-pladsen.

Grundejerforeningen – og beboerhuset

På sidste år generalforsamling i grundejerforeningen blev vedtaget etablering af et nyt beboerhus i med navnet Smedjen. Det tog lidt tid at få formalia i orden, men efter sommerferien blev projektet sat i gang. Der er nedsat et beboerråd, som har ansvaret for den daglige drift.

Der har været en lang række arrangementer og løbende aktiviteter. Endvidere er der startet udlejning af lokaler på noget mere rimelige vilkår, end der var lagt op til.

Beboerrådet har uddelt materiale flere gange og de informationsmaterialer, som bestyrelsen har modtaget via email, er alle videresendt til vores alle-mail.

Magasingårdens bestyrelsen var sidste år skeptisk i forhold til projektet med nyt beboerhus. Både fordi det koster dyrt, fordi udlejning af lokaler var lagt op til at skulle ske på meget begrænsende vilkår og også fordi vi var skeptiske vedr. om der ville være tilstrækkelig aktivitet.

Dyrt er det faktisk fortsat. Grundejerforeningens budget for både 2017 og 2018 regner med nettoomkostninger på 213.000 kr., hvilket er 24 % af grundejerforeningens budget. Så det har indebåret, at der ikke sker andre forbedringer / udvidelser. Som nævnt, så sker lokaleudlejning på bedre vilkår end forventet og indtil videre har der været en række aktiviteter.

I forbindelse med aktiviteter i grundejerforeningens regi inkl. beboerhuset er der møder og arbejdsgrupper/udvalg, hvor Magasingården repræsentant ikke nødvendigvis behøver at være en fra bestyrelsen. Derfor opfordres til at interesserede melder sig til bestyrelsen. Så vil vedkommende får tilbuddet på linje med bestyrelsesmedlemmer og suppleanter, når der kommer indkaldelser/indbydelser.

Ensretning af Gl. Byvej var et forslag på grundejerforeningens generalforsamling i år. Vi fik modificeret forslaget på to måder: kun for biler og ikke cykler samt ikke i den nordlige ende, så biler fra ”vores” Pl-plads kan komme ud og ind via Filmbyen.

Havedage – og sandkasseoverdækning

Havedagene - eller pligtarbejdsdage som de rettelig hedder - fungeret med at vedligeholde vores gårdrum og lave mindre udbedringer. Og der har også været plads til hyggeligt samvær.

Sidste forår blev lavet en overdækning på sandkassen. I løbet af året er sket en udbedring af ødelagte hængsler – begge dele har Morten æren for.

Økonomi

Værdien af vores ejendom er ifølge valuarvurderingen steget og det er på sin vis fint nok. Dog mener bestyrelsen, at der er grund til en vis forsigtighed og derfor er der lavet hensættelser reserveret til imødegåelse af værdiforringelsen af ejendom og kursregulering af prioritetsgæld.

Vedligeholdelse af ejendommen

Vedligeholdelsesplan for A/B Magasingården er fornyet af bestyrelsen og lagt på hjemmesiden lige efter jul.

Der er i 2016 udskiftning af udstyr til måling af vand og varmeforbrug i 11 lejligheder år. Finansiering over varme/vand regnskab. Et tilsvarende antal er planlagt efter sommerferien i år og dermed er der udskiftet i alle lejligheder.

De store altaner ved 25A og 25B har fået fjernet isolering, som trak vand og ødelagde fuger.

I 2016 er lagt drænrør under hovedstien i gården for at minimere problemer med vandpytter ved regnvejr.

Der er i 2016 opsat en lampe ved stien ud til P-plads.

Der er i 2016 fortsat gennemført en udskiftning af defekte fuger ved døre og vinduer og kort før generalforsamlingen er yderligere udskiftet nogle defekte fuger. Vores håndværker Karl-Peter Top vurderer, at der hermed er udskiftet, hvad der lige foreløbig er grund til. Vi sætter derfor på vedligeholdelsesplanen, at der i 2019 skal vurderes om der igen er grund til at udskifte nogle fuger.

Kort før påske i år er udluftningskanaler og tagkonstruktion efterset med faglig bistand. Vi har ikke fået den endelig rapport fra Top endnu, men der er ikke mangler.

Hoveddøre i opgange og lejlighedsdøre er gennemgået for låsefunktion og hoveddøre i opgange har fået efterset hængsler. Ikke alle indleverede nøgle, så der mangler nogle.

Individuelle ombygninger

Bestyrelsen har principgodkendt en model for lave dobbeltdøre til altanerne på ydersiden. Det betyder at de interesserede ikke skal have individuel sagsbehandling i bestyrelsen, men kan behandles administrativt af formanden.

TV antenne

Bestyrelsen valgte at sige nej tak til et tilbud fra TDC om et tillæg til vores kontakt om fællesantenne, som ville have givet billigere leje af TV-boks hos TDC, men til gengæld have låst vores aftale. Der er ændret lovgivning, som betyder, at den enkelte andelshaver ikke er bundet til at aftage TV-signal. Så nu er det muligt at melde fra – og den første har gjort det. [Jannis kan uddybe].

Grøn vedligeholdelse og trappevask

Grundejerforeningen skiftede hvid og grøn leverandør for lidt over et år siden. Bestyrelsen besluttede at skiftet til samme grønne leverandør. Og det har virket tilfredsstillende-

Lige i forbindelse med sidste generalforsamling besluttede bestyrelsen at indgå aftale med et andet firma om trappevaske og vinduespudsning. Det har fungeret fint, så vi har nu i et års tid haft problemfri rengøring på trapperne og på mellemgangen – og pudsning af vinduer.

Det bemærkes, at leverandøren tilbyder andelshaverne vinduespudsning til en rimelig pris.

Hække og træer

Vi har ikke holdt vores hækhøjde under de obligatoriske 140 cm. Det viste sig at vores hækkeklipper ved efterårets havedag var for spinkel, så det ordnes ved næste hækklipning af vores grønne leverandør.

Nogle andelshavere i stuen har ydre hække uden for vores andelsforeningsområde. Det anbefales at holde disse i en passende højde – men det er den enkelte andelshavers ansvar.

De to paradisæbletræer er klippet med ned og der er podet ”rigtige” frugttræsgrene på stammerne. Vi krydser fortsat fingre for at det lykkes.

Nyt energimærke

Vi fik planmæssigt nyt energimærke i august måned. I den forbindelse havde bestyrelsen besluttet, at undersøge muligheden for at få opdateret / verificeret den reduktion for udsat beliggenhed, som de fleste andele har. Jeg har altså sjældent set nogen afvise at udføre en indtægtsgivende opgave så bastant. Det var konsulentens klare melding, at det ville være spild at foreningens penge. Vores ejendom er så ny, at reduktion for udsat beliggenhed ganske enkelt ikke er relevant.

Det nye energimærke kan ses under Praktisk/Salg af lejlighed på vores hjemmeside. Vi har igen energimærke C – og det gælder de næste 10 år

Jule – og arrangementer

Op til jul blev der kaldt ind til opsætning af julepynt. Der kom nok til at der kunne pyntes op.

I forlængelse heraf: der har heller ikke i år været et arrangementsudvalg. Og bestyrelsen ser det ikke som sin opgave at gennemføre et antal sociale arrangementer - men bakker gerne op med penge til f.eks gløgg. Hvis der stiller nogen og laver forberedelserne, så sker der noget.

Derfor også en opfordring til at interesserede melder sig til at gøre lidt mere ved forberedelserne til en sommerfest i forbindelse med havedagen i juni.

Vand og -varme

Også sommeren 2016 slukkede vi for varmen i nogle måneder uden at bestyrelsen hørte om gener. Og der ser ud som om det betød nogle mindre omkostninger.

I efteråret fik vi udskiftet cirkulationspumpen til varmt vand.

Retningslinjer for a conto vand- og varmebidrag

Nogle diskussioner om håndtering af a conto betalingen for vand og varme har givet anledning til at bestyrelsen har udarbejdet Retningslinjer for a conto vand- og varmebidrag i A/B Magasingården, der ligger på hjemmesiden, hvor alle så kan se hvad der gælder.

Postkasseskilte

Efter debatten på sidste generalforsamling har vi diskuteret skiltene på postkasserne. Vi kom ikke så langt, men har drøftet en mulighed for en anden og billigere model. Derfor er det normale forlag om bekræfte skiltemodellen udvidet med en bemyndigelse til bestyrelsen.

Byggeprojekter i Avedørelejren

Bestyrelsen har indsendt høringssvar om Avedøre Tværvej 60-66 – de fire parcelhusene. Vi protestere mod en høj bebyggelsesgrad på et område, som var forudsat at skulle være grønt.

Zentropa har gang i et projekt, som indebære et tung boligprojekt på det sidste stykke mod Quarkcentret. Der er et forberedende borgermøde i aften. Der er sket forbedringer siden første udspil med nærmest en halvering af byggehøjden. Men som forslaget set ud nu, vil det fortsat betyde en forøget belastning af veje og P-pladser.

Diverse

På sidste generalforsamling blev påpeget, at kommunens papcontainer ved vores miljøstation var i en ganske dårlig forfatning. Det påpegede bestyrelsen over for kommunen og de blev efter et par måneder skiftet ud.

Cykler

Vores cykelparkering er godt overfyldt. Så ud over en opfordring til at fjerne cykler, der ikke længere er i aktiv brug (og ikke vente til sommer-havedag), vil bestyrelsen gerne drøfte muligheder for at udvide cykelparkering i gården:

· Opsætte børnecykelstativer under en eller flere af trapperne til 1. sal

· Lægge fliser + opsætte voksen/børnecykelstativer mellem henh. 19A 25B og nuværende cykelstativer

· Aflåst cykelskur i forlængelse af miljøstation (tidligere givet kommunal tilladelse til et sådant skur fire meter langt).

· Andre forslag?

Afslutning

Til sidst en tak til vores administrator for godt samarbejde og til bestyrelsens medlemmer og suppleanter for et godt samarbejde.

(aflagt af Leif Andresen på ordinær generalforsamling 20. april 2017)